一、美国移民购置房产前的十一个基本常识

1、海外买家的身份能否购买美国房地产？

　　答：绝大多数情况下，美国房地产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。美国是一个移民国家，欢迎海外人士在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。

　　

2、中国人可以购买美国哪种类型的物业？

　　答：美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国自然人及法人(公司、机构)购买一般的居住性和商业性房地产，包括东西海岸主要的市场：加州、佛州、纽约州等等。

　　

3、购买美国房产的优势有哪些？

　　答：美国房产永久产权;市场稳固抗通胀，年增值8%-15%;全部精装修;面积采用套内面积(阳台，走道，车库不包含在使用面积内);资金由产权公司监管安全可靠;可自住可投资，租金净回报高;购房可贷款，通过财务杠杆实现资金利益化。

　　

4、购买美国房产可以移民到美国吗？

　　答：目前移民美国需通过特定的移民项目实现，也有助于您获得在美的信用记录.

　　

5、中国人在美国办购房贷款首付最低多少？可以贷几成？

　　答：外国公民在美国购房首付比例最低为30%，也就是说贷款比例为70%。

　　

6、美国贷款买房目前的贷款利率是多少？贷款利率分哪两种方式？

　　答：目前贷款利率为4.2%-4.5%,分为固定贷款利率和浮动贷款利率。

　　

7、购置美国房地产后，还需要支付哪些费用？

　　答：还需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税;总计为房价的1.5%至3%.

　　

8、在美国买房，什么是房产税(PropertyTax)？

　　答：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，区域越好，房产税相对贵一点。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。

　　

9、美国购房过程中的产权保险是什么？

　　答：美国购买房产，必须进行产权保险，以保障交易过程中客户的利益。产权保险公司在房地产买卖交易中以第三方的身份全程参与。内容包括：产权核查、产权保险、资金监管、过户登记等.

　　

10、产权公司是什么？

　　答：产权公司隶属国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严厉监管;另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金(类似银行准备金)，以备特殊情况下向客户赔偿。

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1、买方过户费用（ClosingCost）通常有哪些？

　　答：每套房不一样，在房价的2%左右)。

二、投资移民美国需要多少钱和哪些条件?

移民美国的投资移民计划对于资金和条件有着明确的规定。首先，申请人必须年满21岁，其配偶和未满21岁的未婚子女可以一同申请，前提是没有犯罪记录。核心的经济条件是，投资金额至少需50万美元，这一数额适用于政府认定的就业区目标项目，而非目标区则需100万美元。申请者需要证明通过投资能直接或间接创造至少10个全职工作岗位，以满足就业创造的要求。

投资期限为五年，五年后申请人可以申请返还全部投资。投资资金的来源必须合法，例如房产抵押、工资收入、亲友赠予、遗产继承、房地产销售收益、股票交易盈利、企业经营利润或公司分红等。更详尽的要求可以参考专门的美国移民条件和移民要求指南。

总结来说，投资移民美国的费用和条件包括了年龄限制、投资额度、就业创造、投资期限以及资金来源的合法性。以上信息源自网络，版权归属原作者所有。

三、美国房产投资如何使利益最大化

　　很多资金雄厚的家庭都会选择在美国投资房产，但其实呢美国投资买房还是满繁琐的，因为美国税务局的政策很繁琐。那么在美国投资房产也如从税务角度使利益最大化呢?下面就和我一起来看看吧。

一、买房准备

　　作为一个精干的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简易来说可以从以下几点出发：

　　用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

　　时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

　　身份：是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

　　债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

　　为何要考虑用途?

　　因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

　　房产的主要拥有形式：

　　个人直接拥有

　　如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额(Itemized Deductions，以下简称 Sch A)。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E)了。

　　公司形式拥有

　　房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

　　为何要同时考虑卖出时间和用途?

　　美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简易来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1) 必须是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有权5年，3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简易?下面我们来举几个例子：

　　A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦!

　　B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦!

　　C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前)，居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。

　　D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前